運営者プロフィール

はじめまして、サラリーマン大家のYAMATOです

改めまして、不動産投資情報サイト「大家ヤン」を運営しているYAMATOです。

私は、不動産会社で物件を販売している営業担当者ではありません。

不動産投資会社から依頼を受けて物件を紹介する立場でもなく、投資商品を販売することを本業としているわけでもありません。

本業を続けながら、ひとりの投資家として不動産について学び、金融機関や不動産会社と向き合い、実際にアパートを購入し、賃貸経営を行っているサラリーマン大家です。

現在は2棟のアパートを所有しています。

不動産投資では、物件を購入する前に考えなければならないことが数多くあります。

• 物件価格は周辺相場と比べて妥当なのか
• 家賃設定は現実的なのか
• 空室が発生してもローンを返済できるのか
• どの金融機関から、どのような条件で融資を受けるのか
• 管理をどの会社へ任せるのか
• 将来どの程度の修繕費が必要になるのか
• 家賃が下落した場合でも収支が成り立つのか
• 売却するときに、どの程度の価格が期待できるのか

そして、物件を購入した後にも、入居者募集、空室対策、設備の故障、原状回復、修繕、管理会社とのやり取り、収支管理、税金、保険など、さまざまな課題が続きます。

（と、結構面倒に書いていますが、管理会社にお任せすれば労力は激減します。）

不動産投資では、物件を購入することがゴールではありません。

購入してから、長い賃貸経営が始まります。

この当たり前の事実は、物件を購入する前には意外と見えにくいものです。

不動産会社の資料には、満室時の家賃収入、表面利回り、節税効果、将来の資産形成など、魅力的な数字が並んでいます。

しかし、大家として実際に考えなければならないのは、空室が続いたとき、設備が壊れたとき、修繕が重なったとき、金利が上がったときでも経営を続けられるかということです。

私は、このような「購入前には見えにくい部分」まで伝えることを大切にしています。

宅地建物取引士の資格を取得した理由

不動産は、物件そのものだけでなく、法律、契約、権利関係、金融、税金、建築、賃貸管理など、非常に多くの分野が関係する商品です。

数千万円規模の取引であるにもかかわらず、購入者と不動産会社の間には、知識や経験の差が生まれやすい特徴があります。

営業担当者から説明を受けても、専門用語が多く、何を質問すればよいか分からないことも珍しくありません。

そこで私は、不動産取引の基本的な仕組みを体系的に理解するため、宅地建物取引士の資格を取得しました。

宅地建物取引士の学習では、主に次のような内容を学びます。

• 宅地建物取引業法
• 重要事項説明
• 売買契約や賃貸借契約の基本
• 民法上の契約ルール
• 土地や建物に関する権利関係
• 都市計画法や建築基準法などの法令上の制限
• 税金や不動産価格に関する基礎知識

資格を取得したからといって、すべての不動産取引を完璧に判断できるわけではありません。

しかし、契約書や重要事項説明書に何が書かれているのか、どこに注意する必要があるのか、営業担当者へ何を質問するべきなのかを考えるための基礎になります。

当サイトでは、法律の条文や制度を並べるだけでなく、不動産投資を検討する人が、実際の面談や契約でどのように確認すればよいのかまで、できるだけ分かりやすく説明します。

実際に2棟のアパートを所有して分かったこと

不動産投資について調べると、さまざまな成功事例が見つかります。

「会社員でも資産を築けた」

「家賃収入で経済的な余裕が生まれた」

「自己資金をあまり使わずに物件を購入できた」

こうした経験談は、不動産投資に興味を持つきっかけになります。

私自身、不動産投資は、正しく向き合えば長期的な資産形成の選択肢になり得ると考えています。

ただし、実際に物件を所有してみると、不動産投資は物件を買って家賃を受け取るだけの単純な仕組みではないことが分かります。

満室経営が永遠に続くとは限らない

購入時に満室だった物件でも、退去は発生します。

退去後は、室内の原状回復、設備の修理、募集条件の見直し、管理会社との打ち合わせなどが必要になります。

募集を開始しても、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。

その間も、ローン、固定資産税、保険料、共用部の電気代などの支払いは続きます。

そのため、収支を考えるときは、満室時の家賃収入だけではなく、一定の空室期間を想定する必要があります。

修繕費は毎月一定ではない

修繕費は、毎月同じ金額が発生するわけではありません。

何も起きない月もあれば、退去、給湯器、エアコン、水回り、外壁、屋根などの修繕が重なることもあります。

年間平均だけを見ると収支が安定しているように見えても、実際の資金繰りでは、まとまった支出に備える必要があります。

表面利回りが高くても、建物の状態や修繕履歴によっては、購入後の支出が大きくなる可能性があります。

管理会社との関係も賃貸経営を左右する

サラリーマン大家にとって、管理会社は重要なパートナーです。

入居者募集、家賃管理、クレーム対応、修繕手配など、多くの業務を管理会社へ任せることになります。

管理戸数が多い会社、有名な会社、管理手数料が安い会社だからといって、自分の物件に合うとは限りません。

報告の速さ、募集方法、担当者との連絡、修繕見積もりの分かりやすさなど、実際の対応も重要です。

物件選びも大切ですが、管理会社選びは最も大切な事といえます。管理会社選びも説明していきたいと思います。

購入価格は出口戦略にも影響する

不動産投資では、購入時の価格が将来の売却にも影響します。

高すぎる価格で購入すると、家賃収入を得られていても、売却時にローン残高を下回る可能性があります。

毎月の収支だけでなく、数年後、十数年後にどのような人が買う物件なのか、いくらなら売れる可能性があるのかまで考えることが大切です。

数字だけでなく現場を見る必要がある

不動産会社から渡される資料や収支表は重要です。

しかし、資料だけでは分からないこともあります。

• 周辺の雰囲気
• 駅までの実際の道のり
• 坂道や暗い道の有無
• 近隣施設の状況
• 建物の清掃状態
• ゴミ置き場や駐輪場の使われ方
• 隣接する建物との距離
• 騒音やにおい
• 入居者が生活しやすい環境か

不動産は、図面上の数字だけで完結しません。

最終的に家賃を支払うのは、そこで生活する入居者です。

大家としての目線だけでなく、入居者の目線で物件を見ることも重要だと感じています。

サラリーマン投資家だからこそ伝えられること

私は、本業を持ちながら不動産投資を行っています。

専業の不動産投資家とは異なり、物件調査、金融機関との打ち合わせ、管理会社への連絡、修繕判断などを、本業との両立の中で行わなければなりません。

これは、不動産投資を検討している多くの会社員と近い立場だと考えています。

会社員には、安定した給与収入がある一方で、使える時間には限りがあります。

平日の昼間に、すぐ現地へ駆けつけることが難しい場合もあります。

金融機関から見た属性、毎月の給与、住宅ローンやほかの借入、家族の生活費、将来の教育費や老後資金など、不動産投資以外の事情も考えなければなりません。

そのため、「融資を受けられる最大額」と「安心して返済できる金額」は、同じではありません。

会社員が不動産投資を行う場合は、物件単体の利回りだけでなく、家庭全体の資金計画や、本業との両立も含めて考える必要があります。

当サイトでは、派手な成功例だけではなく、次のような現実的な視点を重視します。

• 本業を続けながら管理できるか
• 空室や修繕が重なっても生活に影響しないか
• 金利が上昇しても返済できるか
• 家族が納得できる投資計画か
• 長期間保有する覚悟があるか
• 売却したいときに売却できる物件か
• 不動産会社へ任せきりになっていないか

「大家ヤン」を立ち上げた理由

不動産投資を検討するとき、多くの人が最初に目にするのは、不動産投資会社の広告、比較サイト、ランキング、無料セミナー、動画、SNSなどです。

そこには、役立つ情報も数多くあります。

一方で、物件を販売すること、面談へ誘導すること、資料請求を獲得することを目的とした情報もあります。

広告や営業が悪いわけではありません。

不動産会社も事業としてサービスを提供しており、物件を紹介すること自体は自然なことです。

しかし、情報を受け取る側は、その情報がどのような目的で作られているのかを理解する必要があります。

たとえば、「おすすめの不動産投資会社」という記事で紹介されている会社が、本当に読者に最適だから掲載されているのか、広告契約があるから掲載されているのかは、外から見ただけでは分からないことがあります。

また、会社の知名度、入居率、管理戸数、販売実績などが優れていても、実際に紹介される物件の価格や融資条件が、その人に合っているとは限りません。

私は、会社名やランキングだけで判断するのではなく、読者自身が次の点を確認できるサイトを作りたいと考えました。

• 物件価格は妥当か
• 家賃設定は現実的か
• 収支シミュレーションの前提は適切か
• 修繕費や空室率が考慮されているか
• 融資条件に無理がないか
• サブリース契約の内容を理解できているか
• 不動産会社の説明に客観的な根拠があるか
• 出口戦略まで考えられているか

その思いから、不動産投資情報サイト「大家ヤン」を立ち上げました。

当サイトが大切にしている考え方

不動産投資会社を最初から善悪で決めつけない

当サイトでは、特定の会社を理由なく「良い会社」「悪い会社」と断定することを避けます。

同じ会社でも、担当者、提案される物件、融資条件、管理契約などによって、投資家が受ける提案は異なります。

有名な会社だから必ず安全とは限らず、知名度の低い会社だから必ず危険というわけでもありません。

会社名だけではなく、実際の提案内容を確認することが重要です。

メリットとデメリットを分けて伝える

不動産投資には、家賃収入、長期的な資産形成、借入を活用できることなどのメリットがあります。

一方で、空室、修繕、金利上昇、家賃下落、災害、管理、売却価格などのリスクもあります。

メリットだけを強調すると、読者が現実的な判断をできません。

反対に、危険性ばかりを強調すると、不動産投資の有用性まで否定することになります。

当サイトでは、メリットとリスクの両方を提示したうえで、どのような条件なら検討できるのかを考えます。

一次情報や公式情報を優先する

法律、税金、制度、行政処分、会社情報などを確認するときは、可能な限り公的機関や企業の公式情報を優先します。

主に、次のような情報源を確認します。

• 国土交通省
• 金融庁
• 国税庁
• 消費者庁
• 国民生活センター
• e-Gov法令検索
• 地方自治体
• 不動産適正取引推進機構
• 企業の公式サイト
• 決算資料や有価証券報告書
• 契約書や重要事項説明書

口コミやSNSの情報も参考にしますが、匿名情報だけで事実を断定しないよう注意します。

事実と個人の見解を分ける

記事を書くときは、公的資料や公式発表で確認できる事実と、私自身の経験や見解が混ざらないように意識しています。

たとえば、企業の売上、管理戸数、入居率などは、企業の公式発表として紹介します。

その数字を不動産投資家としてどう見るかについては、私の見解として説明します。

会社の公式発表を、そのまま第三者による評価のように扱わないことも大切にしています。

情報の前提条件を確認する

不動産投資では、「入居率99％」「高利回り」「節税」「家賃保証」など、魅力的な言葉が使われます。

しかし、その数字や説明には前提条件があります。

• 入居率はどの期間の数字か
• どの地域や物件を対象にしているか
• 申込中の部屋を入居として数えていないか
• 表面利回りか実質利回りか
• 節税効果は何年間続くのか
• 家賃保証の賃料は固定されているのか
• 空室や修繕費を含めた収支なのか

当サイトでは、数字そのものより、その数字が成り立つ条件を確認することを重視します。

当サイトで発信している主なテーマ

不動産投資会社の選び方と比較

不動産投資会社を、単純なランキングや知名度だけで選ばないための情報を発信します。

会社の事業内容、取り扱う物件、販売方法、管理体制、融資、サブリース、収支計画などを確認し、比較するときのポイントを解説します。

不動産投資セミナーの見極め方

無料セミナー、有料セミナー、オンラインセミナーなどへ参加するときに、どのような点を確認すべきかを解説します。

セミナーで学ぶことと、その会社から物件を購入することは、分けて考えるべきだという立場です。

悪質な営業や勧誘への対策

しつこい営業電話、長時間の面談、即決を求める営業、リスク説明が不足した提案など、注意したい営業方法を取り上げます。

不安を感じたときに確認できる公的機関や相談窓口についても紹介します。

融資と資金計画

融資を受けられるかだけでなく、無理なく返済できるかという視点を大切にします。

金利、返済期間、自己資金、空室、修繕、家賃下落などを考慮し、長期的な資金計画を考えます。

賃貸管理と修繕

物件購入後の管理会社選び、入居者募集、退去、原状回復、設備修理、大規模修繕など、大家として考えたい内容を扱います。

サブリースと家賃保証

サブリースや家賃保証の仕組み、借上賃料の見直し、免責期間、修繕費負担、解約条件など、契約前に確認したい項目を解説します。

出口戦略と売却

物件を買う前から、将来の売却を考えることが重要です。

購入価格、ローン残高、築年数、収益力、土地価値、買い手の融資可能性など、出口戦略を考えるための情報を発信します。

このサイトを読んでいただきたい方

「大家ヤン」は、主に次のような方へ向けたサイトです。

• 不動産投資に興味を持ち始めた会社員
• 不動産投資会社から営業電話を受けた方
• 無料セミナーや個別面談への参加を検討している方
• 不動産投資会社の評判を調べている方
• 区分マンションと一棟アパートで迷っている方
• サブリースや家賃保証について不安を感じている方
• 融資を受けてよいか迷っている方
• 営業担当者の説明が正しいか確認したい方
• 契約を急かされて不安を感じている方
• 購入前にリスクや出口戦略まで理解したい方

不動産投資について、何も知らないことを恥ずかしく思う必要はありません。

最初は、専門用語や数字が分からなくて当然です。

分からないまま契約することではなく、分からないことを質問せずに進めてしまうことが、大きなリスクにつながります。

記事を作成するときの調査・編集方針

複数の情報源を確認します

ひとつのウェブサイトや、ひとりの営業担当者の説明だけをもとに記事を作成しないようにしています。

公的機関、企業公式サイト、法令、相談事例、報道、関連資料など、複数の情報を確認します。

可能な限り出典を示します

法律、制度、統計、企業情報など、読者が原文を確認した方がよい情報については、可能な限り公式ページへのリンクを掲載します。

読者自身が情報源へ移動し、内容を確認できる状態を目指します。

公開後も情報を見直します

不動産会社のサービス、法律、税制、融資環境、商品内容などは変更される場合があります。

記事公開後も必要に応じて情報を確認し、古くなった内容や誤りが見つかった場合は修正します。

誤りのご指摘を受け付けます

記事の内容に誤り、古い情報、誤解を招く表現などがございましたら、お問い合わせページからご連絡ください。

内容を確認し、修正が必要と判断した場合は、できるだけ速やかに対応します。

広告・アフィリエイトに対する方針

当サイトでは、運営費をまかなうため、広告やアフィリエイトリンクを掲載する場合があります。

広告リンクを経由してサービスへの申込みなどが行われた場合、当サイトに報酬が発生することがあります。

ただし、広告報酬の有無だけを理由として、サービスを無条件に推薦することはありません。

広告を掲載する場合でも、読者が確認すべきデメリット、リスク、注意点を可能な範囲で記載します。

また、広告が掲載されていることが分かるよう、記事内で適切な表示を行います。

当サイトが約束できること・できないこと

約束できること

• できるだけ分かりやすい言葉で説明すること
• メリットだけでなくリスクも伝えること
• 公式情報や一次情報を確認すること
• 大家としての実体験を可能な範囲で伝えること
• 事実と個人の見解を区別すること
• 誤りが見つかった場合に見直すこと
• 契約を急がず確認する大切さを伝えること

約束できないこと

• 不動産投資で必ず利益が出ること
• 紹介した会社やサービスにトラブルが起きないこと
• 将来の家賃、金利、税制、売却価格を正確に予測すること
• 個別の物件購入が適切か判断すること
• 個別の法律・税務・融資判断を行うこと
• 読者の損失を完全に防ぐこと

不動産投資には、必ず不確実性があります。

どれだけ調査しても、将来の空室、修繕、災害、金利、家賃、売却価格を完全に予測することはできません。

当サイトの情報は、判断材料を増やすためにご利用ください。

専門家への相談について

不動産投資では、相談内容によって適切な専門家が異なります。

不動産会社へ相談すること自体が悪いわけではありません。

ただし、不動産会社は物件を販売、仲介、管理する事業者であり、相談者と利害関係が生じる場合があります。

重要な判断をするときは、販売会社とは異なる立場の専門家へ確認することも検討してください。

私が読者に伝えたいこと

不動産投資を始めようとしたとき、「早く買わなければ機会を逃すのではないか」と焦ることがあります。

営業担当者から、次のように言われることもあるでしょう。

• ほかにも購入希望者がいる
• 今月中なら特別な条件で融資を受けられる
• この物件はすぐ売れてしまう
• 年齢が上がると融資が難しくなる
• 今始めなければ老後に間に合わない

確かに、条件の良い物件は早く売れることがあります。

しかし、理解できていない契約を急いで結ぶ必要はありません。

本当に自分に合う投資であれば、次の点を自分の言葉で説明できるはずです。

• なぜこの物件を購入するのか
• どこから利益が生まれるのか
• どのようなリスクがあるのか
• 空室や修繕が発生しても保有できるのか
• いつ、誰に、どのように売却するのか

これらを説明できない状態であれば、契約する前にもう一度立ち止まってください。

その物件を見送ったことで、人生が終わるわけではありません。

不動産は、これからも市場に出てきます。

ひとつの物件を逃すことよりも、無理な物件を購入して長期間苦しむことの方が、はるかに大きな問題です。

最後に｜自分で調べ、比較し、納得して判断するために

不動産投資は、うまく活用できれば、家賃収入や長期的な資産形成につながる可能性があります。

一方で、数千万円単位の借入を伴うことも多く、失敗した場合の影響は小さくありません。

だからこそ、私は不動産投資を簡単に勧めるつもりはありません。

反対に、不動産投資は危険だから、すべて避けるべきだと伝えるつもりもありません。

大切なのは、自分が購入しようとしている物件、契約、融資、管理、出口戦略を理解したうえで判断することです。

そのためには、不動産会社の説明だけに頼らず、公式情報を確認し、複数社を比較し、分からないことを質問する必要があります。

私は、宅地建物取引士として学んだ知識と、2棟のアパートを所有する大家としての経験を生かし、読者が冷静に判断するための情報を発信していきます。

このサイトを読んだからといって、必ず物件を購入する必要はありません。

調べた結果、「今は買わない」と判断することも、立派な投資判断です。

不動産会社の知名度や営業担当者の人柄だけではなく、数字、契約書、現地、公式情報を確認してください。

そして、最後は自分自身が納得できる状態で判断してください。

「大家ヤン」が、そのための判断材料のひとつになれば幸いです。

今後とも、不動産投資情報サイト「大家ヤン」をよろしくお願いいたします。