不動産投資は儲かるのか？家賃収入だけで見てはいけない本当の収支

サラリーマン投資家のYAMATOです。

私は宅建士として不動産取引や賃貸借の仕組みを学びながら、実際に2棟のアパートを所有して賃貸経営を続けています。

不動産投資に興味を持つと、やっぱり一番気になるのは「結局、不動産投資は儲かるのか？」というところではないでしょうか。

毎月家賃が入ってくるなら儲かりそうに見えますが、数千万円単位の借金を背負う可能性もあるので、「本当に大丈夫なのかな」と不安になりますよね。

ネットを検索すると、「不動産投資で人生が変わった」という成功談がある一方、「毎月赤字」「売ろうとしても借金だけが残った」という話も出てきます。

では、どちらが本当なのでしょうか。

私が実際に大家をやっていて感じるのは、不動産投資が儲かるかどうかを「家賃収入がいくら入るか」だけで判断すると、かなり危ないということです。

購入価格、家賃、空室、管理費、修繕費、ローン金利、返済期間、税金、そして最後にいくらで売れるのかまで見て、初めて本当の収支が見えてきます。

この記事では、「不動産投資は儲かるのか」という疑問について、大家としての実感も交えながら、できるだけ難しい言葉を使わずに整理していきます。

• 不動産投資が儲かる本当の仕組み
• 家賃収入と実際の手残りの違い
• 儲かる人と赤字になる人を分ける条件
• 購入前に確認したい収支と出口の考え方

不動産投資は儲かるのか

最初に結論から言うと、不動産投資は儲かる可能性があります。

ただし、「物件を買えば自然に儲かる」という意味ではありません。

同じようなアパートでも、購入価格や融資条件が違うだけで、10年後の結果はかなり変わります。

まずは「何をもって儲かったと考えるのか」を整理しておきましょう。

儲かる人と失敗する人の違い

不動産投資で儲かる人と失敗する人の違いは、物件を見る能力だけではないと私は感じています。

大きいのは、買う前にどこまで悪い条件を想定できているかです。

販売資料には、満室時の年間家賃収入や表面利回りが大きく書かれていることがあります。

しかし実際の賃貸経営では、退去があれば家賃は止まり、次の入居者を募集するための費用や原状回復費も必要になります。

給湯器やエアコンが壊れることもありますし、一棟物件なら外壁、防水、共用設備といった大きな修繕も考えなくてはいけません。

私は物件を見るとき、「満室ならいくら儲かるか」より、「少し悪いことが重なっても経営を続けられるか」を見るようにしています。

これから始める方は、いきなり収益物件を探すより、投資目的や自己資金、許容できるリスクを整理しておくと判断しやすくなります。

具体的な準備の順番については、不動産投資の始め方と初心者が最初にやるべき順番でも詳しく解説しています。

成功率10％説は本当なのか

「不動産投資の成功率は10％しかない」といった数字を目にすることがあります。

ただ、この数字だけを見て「10人中9人が損をする」と考えるのはおすすめしません。

そもそも、不動産投資には共通した「成功」の定義がないからです。

毎月3万円の手残りがあれば成功と考える人もいれば、年間500万円の利益を目指す人もいます。

20年後にローンを完済したアパートを残すことを目的とする人もいますよね。

国税庁の「申告所得税標本調査」には不動産所得者に関する統計がありますが、これは不動産投資家の成功率を調査した資料ではありません。

そのため、所得階級の割合をそのまま「不動産投資の成功率」に置き換えるのは適切ではありません。

不動産投資が儲かる割合を探すよりも、あなたが検討している物件が、あなたの融資条件で利益を残せるかを調べるほうが、はるかに重要ですよ。

不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資の収益は、単純に家賃からローン返済を引くだけではありません。

家賃収入、経費、借入金の返済、ローン残高の減少、売却価格などが組み合わさって最終的な利益が決まります。

ここを理解すると、「毎月の手残りが少ないのに、なぜ不動産を持つ人がいるのか」も見えてきます。

家賃収入で利益を得る仕組み

不動産投資で最も分かりやすい収入が家賃です。

例えば6室のアパートを所有し、1室5万円で満室なら、単純計算では毎月30万円、年間360万円の家賃収入になります。

ただし、この360万円がそのまま利益になるわけではありません。

管理会社への委託費、共用部の電気代、固定資産税、保険料、清掃費、修繕費などを支払います。

さらに融資を利用していれば、毎月ローンを返済します。

これは仕組みを理解するための単純な例ですが、360万円の家賃収入があっても、手元に残る現金は50万円ということも十分考えられます。

「年間家賃360万円」と「年間利益360万円」はまったく違う数字なんですね。

売却益とローン返済の効果

不動産投資では、毎月の手残りだけでなくローン残高にも注目します。

例えば3,000万円を借りて物件を購入し、10年間の返済によってローン残高が2,200万円になったとします。

その時点で諸費用を考慮する前の物件価格が3,000万円程度維持されていれば、売却代金からローンを返済したあとに一定の資金が残る可能性があります。

つまり毎月の家賃を使って借入元本を減らしていくことで、自分の持分が増えていくわけです。

ただし、ここで忘れてはいけないのが売却価格です。

購入価格3,000万円の物件が、将来必ず3,000万円で売れる保証はありません。

建物の老朽化だけではなく、地域の人口、賃貸需要、土地価格、金融機関の融資姿勢などによって価格は変わります。

買った瞬間だけではなく、「最後にいくらで売れるか」まで含めて利益を考えるのが不動産投資では大切です。

融資でレバレッジを効かせる

不動産投資が株式などと大きく違う点の一つが、金融機関から融資を受けて投資できることです。

例えば自己資金500万円だけなら、現金だけで購入できる資産には限界があります。

しかし金融機関から融資を受けられれば、数千万円規模の不動産を運営できる可能性があります。

これが不動産投資でよく言われるレバレッジの効果です。

ただ、融資は利益を大きくできる反面、失敗した場合の影響も大きくします。

家賃が下がっても空室が発生しても、基本的にローン返済は続きます。

金利、借入期間、自己資金の割合によって毎月の返済額は変わるため、「融資が付いたから買う」のではなく、融資条件を収支の一部として考えてください。

不動産投資をやってる人の割合

「実際、不動産投資をやってる人ってどのくらいいるの？」と気になる方も多いと思います。

株式や投資信託と比べると、不動産投資は購入金額が大きく、誰でも気軽に始められるものではありません。

調査によって母集団が異なるため一つの数字で示すことはできませんが、一般の投資商品の中では実行している人が比較的少ない投資と言えます。

2025年にPropallyが全国1,923人を対象として公表した調査では、現物不動産投資を「現在行っている」と回答した割合は4.4％でした。

ただし、これは一つの民間調査の結果なので、日本人全体の正確な不動産投資率を示す数字として扱うのではなく、一つの参考値として見るのがよいでしょう。

投資家に会社員が多い理由

不動産投資というと、以前は地主や資産家が行うものというイメージが強かったかもしれません。

しかし現在は、会社員として働きながら賃貸物件を所有する人も珍しくありません。

私自身もサラリーマンとして働きながらアパートを運営しています。

会社員と不動産投資の相性が比較的良い理由の一つが、金融機関から見た収入の安定性です。

もちろん勤務先や勤続年数、年収、既存借入、自己資金などによって審査結果は変わりますが、給与収入が継続していることは融資審査で確認される重要な材料になります。

もう一つは、管理を外部へ委託できることです。

入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去立ち会いなどを管理会社へ委託することで、本業を続けながら賃貸経営を行うことができます。

不動産投資家の年収と年齢層

不動産投資を始められる年収について、「年収○○万円以上なら大丈夫」と一律に決めることはできません。

同じ年収600万円でも、自己資金が1,500万円ある人と、住宅ローンや自動車ローンなどの借入が大きい人では金融機関からの評価が違います。

年齢についても同じです。

若ければ長期間の融資を組みやすくなる可能性がある一方、自己資金や年収がまだ十分ではないことがあります。

40代、50代になると収入や金融資産が増えている場合がありますが、定年までの期間や融資期間が影響する場合もあります。

つまり「平均的な不動産投資家」に自分を合わせる必要はありません。

年収、年齢、自己資金、家族構成、住宅ローン、今後必要になる生活費をまとめて考えることのほうが大事です。

家賃収入だけでは儲けを測れない

不動産投資で私が特に伝えたいのが、この部分です。

物件資料に書かれている年間家賃収入や利回りだけでは、その物件が本当に儲かるのか判断できません。

メリットだけでなく、借入や修繕、空室などのデメリットを含めて考える必要があります。

不動産を所有するメリットとリスクについては、不動産投資のメリット・デメリットと家賃収入だけで判断してはいけない理由もあわせて確認してみてください。

表面利回りと実質利回りの違い

物件情報でよく目にするのが「利回り8％」などの表示です。

多くの場合、これは満室時の年間家賃を物件価格で割った表面利回りです。

計算式は比較的簡単です。

例えば3,000万円の物件から年間240万円の家賃が入る想定なら、表面利回りは8％です。

ただし、この計算には固定資産税、管理費、保険、修繕費、空室による家賃減少などが入っていません。

そのため、実際の収益を見るときは経費を差し引いた実質利回りも確認します。

表面利回り10％だから実際にも10％のお金が増えるわけではありません。

また、実質利回りにもローン元本の返済や税金などをどこまで含めるかによって見え方が変わるため、最終的には年間の現金収支まで作ってください。

利回りは物件を比較する入口の数字であって、最終的な利益ではないということです。

空室と修繕費が手残りを減らす

不動産投資の収支を狂わせやすい代表的な要素が、空室と修繕です。

例えば4室のアパートで1室が3か月空けば、その期間の家賃は入りません。

さらに入居者募集の広告費、原状回復、設備交換などが同時に発生することもあります。

修繕についても毎年同じ金額になるわけではありません。

何も壊れない年もあれば、給湯器やエアコンの交換が重なる年もあります。

一棟アパートなら、外壁塗装や屋根、防水、階段、給排水設備など、まとまった金額が必要になる修繕もあります。

そのため、毎月の黒字をすべて生活費に使うのではなく、修繕や空室に備える現金を残しておく必要があります。

不動産投資で失敗する主な原因

不動産投資の失敗は、必ずしも自己破産のような極端な状態だけを意味しません。

毎月持ち出しが続く、想定より修繕費が増える、売却しようとしてもローンを完済できないといった状態も、投資目的によっては十分な失敗と言えます。

そして、こうした失敗の多くは購入前の確認によってリスクを下げることができます。

高値掴みとサブリースに注意

不動産は株式のように同じ銘柄が同じ価格で売られているわけではありません。

同じ地域、似た築年数、似た間取りでも販売価格には差があります。

だからこそ、販売会社から提示された価格をそのまま「相場」と思わず、周辺の成約事例や土地価格、家賃相場などを確認する必要があります。

購入価格が高すぎれば、どれだけ満室経営を続けても十分な利益を出せない可能性があります。

もう一つ注意したいのがサブリースです。

サブリースは事業者が物件を一括して借り上げる仕組みで、空室時にも一定の賃料を受け取れる契約があります。

便利な仕組みではありますが、契約期間中ずっと最初の保証賃料が固定されるとは限りません。

国土交通省も、サブリース契約では家賃の見直しや契約解除条件などのリスクを十分理解しないまま契約することによるトラブルについて注意を促しており、契約前の説明などに関する規制を設けています。

不動産会社を比較するときの具体的な確認項目については、不動産投資会社の比較と失敗しない選び方でも整理しています。

赤字を防ぐストレステスト

購入前には、私は楽観的な条件だけではなく、悪い条件でも収支を計算することをおすすめしています。

いわゆるストレステストです。

例えば現在の家賃が5万円なら、ずっと5万円で入居者が決まる前提だけで計算しません。

家賃が5％、10％下がった場合も見ておきます。

空室についても常時満室ではなく、一定期間の空室を入れて計算します。

さらに修繕費の増加や金利上昇を加えて、それでも返済を続けられるか確認します。

 

ここに示した割合はあくまで試算方法を考えるための一例で、物件ごとに適切な条件は異なります。

大事なのは、悪い数字を入れること自体ではなく、どこまで悪化すると赤字になるのかを購入前に把握することです。

不動産投資で儲かる条件を試算する

ここまで読んでいただくと、不動産投資が儲かるかどうかは、物件だけで決まるわけではないことが見えてきたと思います。

同じ3,000万円の物件でも、頭金、金利、借入期間が違えば手残りは変わります。

さらに売却価格まで含めれば結果はもっと大きく変わります。

最後に、購入前に最低限確認しておきたい数字を整理しましょう。

購入価格と融資条件を確認する

最初に見るのは購入価格です。

当たり前に聞こえますが、不動産投資では購入価格がその後の収益性を大きく左右します。

価格が500万円高ければ、その500万円にも取得費用や借入利息が関係してきます。

次に融資条件です。

確認したいのは金利だけではありません。

借入金額、自己資金、返済期間、固定金利か変動金利か、保証料、事務手数料などを合わせて確認してください。

また、税金についてはさらに注意が必要です。

不動産所得は、原則として総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

不動産所得が赤字になった場合には他の所得と損益通算できる場合がありますが、土地取得のための借入金利子に相当する部分など、損益通算できないものもあります。

そのため、「赤字を作れば必ず節税できる」と考えるのは危険です。

減価償却についても、保有中の税負担だけを見るのではなく、将来売却するときの税金まで考える必要があります。

建物を売却する際の取得費は、一定の減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、保有中の減価償却だけを切り取って得か損かを判断するべきではありません。

税金は個人の所得や保有形態によって結果が変わるため、具体的な節税効果については税理士などの専門家に確認してください。

売却価格まで含めて判断する

不動産投資で最終的な利益を考えるなら、出口である売却まで計算する必要があります。

例えば10年間で毎年50万円の現金が残れば、単純計算では500万円です。

しかし10年後に売却したとき、ローン返済や仲介手数料などを差し引いて1,000万円残るのか、逆にローンを完済するため追加資金が必要なのかで結果は大きく変わります。

だから私は、物件購入時に「この物件をいくらで買うか」だけではなく、「将来誰がこの物件を買ってくれるのか」まで考えます。

土地として価値が残るのか。

収益物件として次の投資家が融資を受けやすいのか。

築年数が進んだときでも賃貸需要が残りそうなのか。

こうした要素が出口価格を左右します。

購入価格、融資条件、空室率、修繕費、売却価格まで自分の条件で計算する。

これが「不動産投資は儲かるのか」という疑問に対して、私が一番伝えたい答えです。

不動産投資に関するよくある質問（FAQ）

まとめ

不動産投資は、条件をきちんと選べば家賃収入を得ながら長期的に資産を形成できる可能性があります。

その一方で、「家賃が入るから儲かる」「ローンを組めたから安全」「利回りが高いから良い物件」と単純には判断できません。

不動産投資で儲かるかどうかは、「不動産投資だから決まる」のではありません。

あなたが、どの物件を、いくらで買い、どの条件で借り、どう運営し、最後にいくらで売るのかによって決まります。

成功例を見て「自分も儲かりそう」と判断するのも、失敗談を見て「不動産投資は危険だ」と決めつけるのも、私は少し違うかなと思います。

物件資料をもらったら、まずあなた自身の条件に置き換えて数字を計算してみてください。

そこで十分な余裕がなければ、買わないという判断も立派な不動産投資です。

不動産は一度購入すると簡単にはやり直せません。

焦らず、数字を確認し、分からないところは専門家にも確認しながら判断していきましょう。